C'est une situation fréquente et un point de blocage classique, qu'il vaut mieux vérifier avant d'engager une négociation.
Un bien financé à crédit porte généralement une garantie au profit de la banque : hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou caution. Cette garantie doit disparaître au moment de la vente, car aucun acquéreur n'achète un bien qui reste engagé auprès d'un tiers.
La mécanique, étape par étape
Le notaire orchestre l'ensemble le jour de la signature.
- Il demande à la banque un décompte du capital restant dû, arrêté à la date de la vente.
- Il prélève cette somme sur les fonds disponibles — c'est-à-dire, en vente à terme, essentiellement sur le bouquet.
- Il rembourse la banque et obtient la main-levée de la garantie.
- Le solde du bouquet, s'il en reste, revient au vendeur ; les mensualités lui seront ensuite versées par l'acquéreur.
La condition qui décide de tout
Le bouquet doit être au moins égal au capital restant dû, augmenté des éventuelles indemnités de remboursement anticipé et des frais de main-levée.
Le calcul à faire en premier
Bouquet proposé − capital restant dû − indemnités et frais = ce que le vendeur touche réellement à la signature. Si le résultat est négatif, l'opération ne peut pas se faire en l'état.
Un exemple
Un vendeur possède un bien estimé 300 000 €, sur lequel il reste 90 000 € de crédit. Un acquéreur propose 60 000 € de bouquet et le solde sur quinze ans.
Le bouquet ne couvre pas le crédit : il manque 30 000 €, plus les frais. Trois issues sont possibles, et elles se négocient.
- Augmenter le bouquet à 95 000 € ou 100 000 €, ce qui réduit d'autant les mensualités.
- Le vendeur complète avec son épargne pour solder le crédit.
- L'opération est abandonnée au profit d'une vente classique.
Le piège de l'assurance emprunteur
En remboursant son prêt, le vendeur met fin à son assurance emprunteur. S'il avait souscrit une couverture qui l'assurait par ailleurs, elle disparaît. Ce point mérite d'être vérifié, en particulier pour un vendeur âgé qui ne pourra pas se réassurer aux mêmes conditions.
Pour aller plus loin
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