Le viager libre, expliqué simplement

Le viager est une vente immobilière dont le prix est payé sous forme de rente versée au vendeur. Il est dit libre lorsque le vendeur ne conserve pas l'usage du logement : l'acquéreur en dispose immédiatement, pour l'habiter ou le mettre en location.

L'acquéreur verse généralement une somme comptant le jour de la signature — le bouquet — puis une rente mensuelle. Il n'emprunte à personne : c'est le vendeur lui-même qui accorde le délai de paiement, sous le contrôle du notaire.

Le viager libre s'adresse donc à deux profils qui se rencontrent rarement ailleurs : d'un côté un acquéreur qui ne peut pas ou ne veut pas contracter un crédit bancaire, de l'autre un propriétaire qui n'habite plus le bien et cherche un revenu régulier plutôt qu'un capital en une fois.

Deux mots reviennent sans cesse et désignent des choses différentes. Libre ou occupé décrit qui utilise le bien. Viager ou vente à terme décrit comment le prix est payé.

Dans un viager, la rente est versée jusqu'au décès du vendeur : ni la durée ni le coût total ne sont connus à la signature. C'est un contrat aléatoire, et cet aléa est une condition de sa validité.

Dans une vente à terme, le nombre de mensualités est fixé dans l'acte. Le coût total est connu d'avance, et en cas de décès du vendeur, les mensualités restantes sont dues à ses héritiers.

On part de la valeur vénale, c'est-à-dire du prix auquel le bien se vendrait aujourd'hui au comptant. Comme le bien est libre, aucune décote d'occupation ne s'applique : l'acquéreur paie la valeur pleine, puisqu'il récupère le logement tout de suite.

De cette valeur, on retranche le bouquet versé à la signature. Le solde est ensuite converti en versements mensuels — par simple division en vente à terme, par application d'un barème de rente viagère en viager, le barème Daubry étant le plus courant en France.

Une clause d'indexation annuelle vient presque toujours revaloriser la rente. Elle protège le vendeur de l'inflation et doit être intégrée au budget de l'acquéreur dès le départ.

L'acte notarié inscrit deux protections au bénéfice du vendeur. Le privilège du vendeur est une sûreté portant sur le bien, qui lui donne un rang prioritaire si l'acquéreur fait défaut. La clause résolutoire permet, en cas d'impayés répétés, de faire annuler la vente : le bien retourne au vendeur.

Ces garanties sont normales et rassurent les vendeurs. Pour l'acquéreur, l'essentiel n'est pas de les refuser mais d'en négocier les modalités : à partir de combien d'échéances impayées la clause joue-t-elle, quel délai de régularisation, et que deviennent les sommes déjà versées.