La réponse dépend entièrement d'une chose : le vendeur reste-t-il dans les lieux ou non ?
Vente à terme libre : tout est à l'acquéreur
C'est le cas le plus simple. À la signature, l'acquéreur devient propriétaire de plein exercice. Il paie la taxe foncière, les charges de copropriété, l'assurance, l'entretien et les travaux, exactement comme dans une vente classique. Le vendeur n'a plus aucune obligation sur le bien.
Ce point mérite d'être intégré au budget dès la négociation : la mensualité versée au vendeur n'est pas la charge totale du logement. Il faut y ajouter la taxe foncière, les charges et une provision pour travaux — soit couramment plusieurs centaines d'euros par mois pour un appartement ancien.
Le calcul à faire avant de s'engager
Mensualité + taxe foncière mensualisée + charges de copropriété + assurance + provision travaux. C'est ce total-là qu'il faut comparer à ce que coûterait un loyer, pas la seule mensualité.
Vente à terme occupée : la répartition se négocie
Quand le vendeur conserve l'usage du bien, il n'en est plus propriétaire mais il l'occupe. La loi ne fixe pas de répartition impérative : c'est l'acte qui organise, et c'est pourquoi sa rédaction compte.
La répartition la plus courante s'inspire de celle qui s'applique entre bailleur et locataire.
- Au vendeur occupant : les charges courantes d'usage — eau, énergie, entretien courant, charges locatives de copropriété, assurance habitation.
- À l'acquéreur propriétaire : la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, et les gros travaux au sens de l'article 606 du Code civil — toiture, murs porteurs, structure.
Le point de friction : les travaux imprévus
C'est là que naissent la plupart des litiges. Un ravalement voté en assemblée générale, une chaudière à remplacer, un ascenseur à mettre aux normes : qui paie, et qui décide ?
Un acte bien rédigé traite trois questions que les modèles standards escamotent souvent.
- Qui vote en assemblée générale de copropriété — l'acquéreur, en principe, puisqu'il est propriétaire.
- Comment un appel de fonds exceptionnel est réparti si les travaux profitent surtout à l'occupant.
- Ce qui se passe si le vendeur occupant laisse le bien se dégrader : obligation d'entretien, droit de visite de l'acquéreur, sanction.
Le cas particulier du DPE et des travaux énergétiques
Les obligations de rénovation énergétique pèsent sur le propriétaire. Dans une vente à terme occupée portant sur un logement mal classé, l'acquéreur peut se retrouver à financer des travaux dont il ne profitera qu'à la fin de l'occupation.
Ce risque se chiffre avant la signature : demander le DPE, le montant des travaux votés ou envisagés, et les procès-verbaux d'assemblée générale des trois dernières années.
Pour aller plus loin
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