Viager libre ou vente à terme libre : ce n'est pas la même chose

Dans un viager, l'acquéreur verse une rente viagère : il paie tous les mois jusqu'au décès du vendeur, appelé crédirentier. Ni la durée ni le montant total ne sont connus à la signature. C'est ce que le droit appelle un contrat aléatoire, et cet aléa est une condition de validité : sans lui, la vente peut être annulée.

Conséquence concrète : si le vendeur vit trente ans de plus que prévu, l'acquéreur paie trente ans. S'il décède au bout de deux ans, l'acquéreur a fait une excellente affaire. Personne ne maîtrise l'issue — et c'est précisément ce qui met mal à l'aise beaucoup d'acheteurs comme de vendeurs.

Dans une vente à terme, le prix est payé en un nombre de mensualités fixé d'avance : quinze ans, vingt ans, ce que les parties ont négocié. Le coût total est connu dès la signature. Il n'y a pas d'aléa sur la durée, donc pas de pari sur la vie de personne.

Si le vendeur décède avant le terme, les mensualités restantes ne s'éteignent pas : elles sont dues à ses héritiers. Le vendeur sait donc que le prix intégral reviendra à sa famille, ce qui lève le principal blocage psychologique du viager classique.

Le mot « libre » ne dit rien de la formule de paiement. Il indique seulement que le vendeur ne conserve pas l'usage du bien : l'acquéreur en dispose dès la signature, pour l'habiter ou le louer.

À l'inverse, dans une vente « occupée », le vendeur continue d'occuper le logement. En contrepartie, le prix est diminué d'une décote d'occupation, calculée par le notaire en fonction de la valeur locative et de la durée d'occupation prévue.

On obtient donc quatre combinaisons possibles : viager libre, viager occupé, vente à terme libre, vente à terme occupée. Les deux premières comportent un aléa, les deux dernières non.

Pour un acquéreur qui veut se loger sans crédit, la vente à terme libre est la formule la plus lisible : il connaît son échéancier, comme avec un prêt, mais sans banque ni intérêts.

Pour un vendeur senior qui veut sécuriser la transmission à ses enfants, la vente à terme évite le reproche classique fait au viager — celui d'avoir « déshérité » la famille en cas de décès rapide.

Le viager garde un intérêt dans un cas précis : quand le vendeur veut une rente garantie à vie, y compris s'il vit très longtemps. C'est une assurance longévité que la vente à terme n'offre pas.