La première surprend les vendeurs, la seconde les rassure. Les confondre coûte cher.
L'impôt sur la plus-value est dû immédiatement
Une vente à terme est une vente. La propriété est transférée le jour de la signature, et la plus-value est calculée à cette date, sur le prix total convenu — pas sur le bouquet.
Ce point est explicite dans la doctrine fiscale : la plus-value est imposable au titre de l'année de la cession, quelles que soient les modalités de paiement du prix, même lorsqu'il est payable par fractions échelonnées (BOI-RFPI-PVI-30-10).
Elle est donc due alors que le prix, lui, ne rentrera que progressivement. C'est le point de vigilance principal : le bouquet doit couvrir cet impôt, faute de quoi le vendeur se retrouve à devoir une somme qu'il n'a pas encore encaissée.
Le cas le plus fréquent : l'exonération
Si le bien vendu est votre résidence principale au jour de la vente, la plus-value est exonérée. C'est la situation de la majorité des ventes à terme libres, et dans ce cas la question ne se pose pas.
Les autres cas
Pour une résidence secondaire ou un bien locatif, la plus-value est imposée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Des abattements pour durée de détention s'appliquent, comptés en mois et non en années pleines, selon un rythme différent pour chacun des deux : l'exonération est totale au bout de 22 ans pour l'impôt sur le revenu, et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
La plus-value se calcule sur la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, ce dernier pouvant être majoré des frais d'acquisition et de certains travaux. Une taxe supplémentaire s'ajoute au-delà d'un certain montant de plus-value imposable.
Exemple de calcul
Prenons une résidence secondaire acquise 220 000 € il y a douze ans et vendue 300 000 € en vente à terme, avec 45 000 € de bouquet. Chiffres arrondis, sans majoration du prix d'acquisition.
| Plus-value brute | 80 000 € |
| Impôt sur le revenu, après abattement de 42 % | environ 8 800 € |
| Prélèvements sociaux, après abattement de 11,55 % | environ 12 200 € |
| Bouquet perçu | 45 000 € |
| Total dû à la signature | environ 21 000 € |
Il reste ici 24 000 € au vendeur, avant remboursement d'un éventuel crédit en cours. Avec un bouquet de 25 000 €, la même opération aurait laissé 4 000 €. C'est ce calcul, et non un pourcentage type, qui doit fixer le bouquet.
Les mensualités ne sont pas un revenu imposable
C'est la différence la plus mal connue avec le viager, et elle est à l'avantage de la vente à terme.
En viager, la rente est une rente viagère : elle est imposable chaque année, sur une fraction de son montant qui dépend de l'âge du crédirentier au premier versement.
En vente à terme, les mensualités ne sont pas une rente. Ce sont des fractions du prix de vente, déjà pris en compte dans le calcul de la plus-value. Elles ne constituent donc pas un revenu imposable à ce titre. Des clauses particulières — intérêts de retard, indexation — peuvent recevoir un traitement propre : c'est un point à faire préciser dans l'acte.
Ce qui reste à votre charge, ou non
À partir de la signature, l'acquéreur est propriétaire : la taxe foncière lui incombe, comme les charges et l'entretien, sauf clause contraire dans une vente occupée. Vous ne payez plus rien sur un bien que vous avez vendu, même si vous continuez à en percevoir le prix.
Informations pédagogiques, ne constituant ni un conseil juridique ni un conseil fiscal. Le traitement fiscal dépend de votre situation personnelle et peut évoluer. Faites valider votre projet par un notaire.