Aucun texte n'impose un bouquet minimum. Le prix, sa décomposition et son échelonnement relèvent de la liberté contractuelle. Une vente à terme sans bouquet est donc parfaitement licite.
Elle est pourtant peu fréquente, et il faut comprendre pourquoi avant de la proposer à un vendeur.
À quoi sert le bouquet, du point de vue du vendeur
Le bouquet remplit trois fonctions, et l'acquéreur qui les ignore négocie mal.
- Il donne au vendeur une somme immédiate, souvent destinée à un projet précis : aider un enfant, financer une adaptation du logement, solder un crédit.
- Il sélectionne l'acquéreur. Quelqu'un qui a réuni 40 000 € a démontré une capacité d'épargne, ce qui vaut dossier bancaire.
- Il réduit le risque. Si l'acquéreur cesse de payer et que la clause résolutoire joue, le vendeur récupère son bien ; ce qu'il a déjà encaissé compense la période perdue.
Ce que l'absence de bouquet change
Sans bouquet, la totalité du prix passe dans les mensualités. Sur un bien à 300 000 € payé en quinze ans, la mensualité monte à environ 1 667 € au lieu de 1 333 € avec 60 000 € de bouquet. La charge mensuelle augmente donc au moment même où l'acquéreur explique qu'il n'a pas d'épargne : la contradiction doit être traitée de front.
Attention par ailleurs : même sans bouquet, les frais d'acquisition restent dus en totalité le jour de la signature. Une opération « sans apport » demande donc, dans l'ancien, une trésorerie de l'ordre de 7 à 8 % du prix.
Le vrai plancher n'est pas le bouquet
On peut négocier un bouquet nul. On ne peut pas négocier les frais de notaire : ils sont dus intégralement à la signature. C'est le montant minimum réel à réunir.
Ce qui peut remplacer le bouquet
Un acquéreur sans épargne n'est pas sans arguments. Plusieurs contreparties se négocient et rassurent autant qu'un capital initial.
- Une durée plus courte, qui réduit l'exposition du vendeur dans le temps.
- Une caution solidaire, apportée par un proche solvable.
- Un dépôt de garantie représentant quelques mensualités, séquestré chez le notaire.
- Une clause résolutoire renforcée, prévoyant une mise en œuvre rapide en cas d'impayé.
- Une assurance décès-invalidité couvrant le solde, qui protège le vendeur comme les héritiers de l'acquéreur.
Le point de vue à adopter
Une vente à terme sans bouquet fonctionne quand le vendeur cherche avant tout un revenu régulier, et non un capital. C'est le cas de vendeurs déjà propriétaires ailleurs, ou dont l'objectif est de compléter une retraite. Identifier ce profil avant de proposer un bouquet nul évite de perdre une négociation dès la première phrase.
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