« Libre » et « occupé » ne disent rien de la formule de paiement : ils décrivent uniquement qui a l'usage du bien après la signature. On peut donc avoir une vente à terme libre comme une vente à terme occupée, exactement comme il existe des viagers libres et des viagers occupés.
La vente à terme libre
Le vendeur quitte le logement. L'acquéreur en dispose immédiatement : il l'habite, le loue, y fait des travaux. Le prix payé est la valeur vénale du bien, sans abattement.
C'est la configuration qui intéresse la majorité des acquéreurs, parce qu'elle résout un problème concret : se loger sans crédit bancaire. C'est aussi celle qui convient au vendeur qui déménage — vers un logement plus petit, plus adapté, ou plus proche de ses enfants.
La vente à terme occupée
Le vendeur reste chez lui, pour une durée fixée dans l'acte. En contrepartie, le prix est réduit d'une décote d'occupation, calculée à partir de la valeur locative du bien et de la durée d'occupation prévue.
Pour le vendeur, c'est la solution qui permet de mobiliser la valeur de son logement sans le quitter. Pour l'acquéreur, c'est un placement : il achète moins cher, mais il ne dispose de rien avant plusieurs années.
Ce que représente la décote
Elle correspond à la valeur des loyers que l'acquéreur ne percevra pas pendant la période d'occupation. Plus l'occupation prévue est longue, plus la décote est forte — et plus le risque d'écart avec la réalité augmente.
Le tableau de décision
Le point de départ n'est pas le souhait de l'acquéreur mais le projet de vie du vendeur. Un vendeur qui ne veut pas déménager ne vendra pas libre, quel que soit le prix proposé.
- Vous voulez vous loger : cherchez du libre. L'occupé ne répond pas à votre besoin, même à prix attractif.
- Vous voulez placer une épargne à long terme : l'occupé offre une décote, au prix d'une immobilisation et d'une incertitude sur la date de libération.
- Vous vendez et vous partez : le libre vous donne le meilleur prix.
- Vous vendez et vous restez : l'occupé est la seule option ; négociez précisément la durée et les charges.
Le risque propre à l'occupé
La durée d'occupation écrite dans l'acte est une prévision. Elle peut se révéler courte — le vendeur part en établissement, ou décède — comme se prolonger si l'acte a prévu un droit d'usage viager plutôt qu'une durée ferme.
Deux précautions s'imposent : lire précisément si l'occupation est à durée ferme ou viagère, et faire écrire ce qui se passe si elle cesse avant le terme prévu. Une décote calculée sur douze ans d'occupation, dans un bien libéré au bout de deux, crée un déséquilibre qu'aucun juge ne corrigera si l'acte est muet.
Pour aller plus loin
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