L'acquéreur d'une vente à terme libre est propriétaire dès la signature. Il peut donc vendre son bien, sans avoir à demander d'autorisation. C'est une différence nette avec la location-accession ou le crédit-bail, où la propriété n'est transférée qu'à la fin.
En pratique, la revente est possible mais elle passe par une étape obligatoire : solder ce qui reste dû au vendeur initial.
Pourquoi le solde doit être réglé
Le privilège du vendeur est inscrit au service de la publicité foncière. Il grève le bien, pas la personne. Aucun notaire ne rédigera un acte de revente sans purger cette inscription, et aucun nouvel acquéreur n'achètera un bien resté grevé.
Le mécanisme est le même que pour un bien hypothéqué : le notaire chargé de la revente prélève sur le prix la somme nécessaire pour désintéresser le créancier — ici le vendeur initial — puis remet le solde à son client.
Le calcul qui décide de tout
Prix de revente − solde restant dû au vendeur initial = ce que l'acquéreur récupère. Si le solde dépasse le prix de revente, la revente est bloquée : il faut apporter la différence.
Un exemple chiffré
Un bien acheté 300 000 €, avec 60 000 € de bouquet et 240 000 € payés sur quinze ans. Au bout de six ans, l'acquéreur a versé 60 000 € de bouquet et environ 96 000 € de mensualités. Il reste donc environ 144 000 € dus.
- S'il revend 330 000 € : le notaire règle 144 000 € au vendeur initial, l'acquéreur perçoit environ 186 000 € avant frais et fiscalité.
- S'il revend 130 000 € : le prix ne couvre pas le solde ; il doit apporter la différence pour que la vente puisse se faire.
Ce que l'acte doit prévoir
Le droit de revendre existe, mais ses modalités se négocient. Trois clauses évitent une impasse le jour venu.
- L'autorisation expresse de solder par anticipation, sans indemnité. Sans elle, le vendeur peut refuser un paiement anticipé et bloquer la revente.
- Le mode de calcul du solde à une date donnée, pour éviter toute contestation.
- L'obligation d'informer le vendeur, avec un délai de prévenance raisonnable.
Le point de vue du vendeur
Recevoir d'un coup un capital qu'on avait prévu d'encaisser sur dix ans n'est pas toujours une bonne nouvelle : cela peut désorganiser un budget de retraite et modifier une situation fiscale. Certains vendeurs négocient donc une indemnité de remboursement anticipé, ou l'interdisent purement et simplement.
Un acquéreur qui envisage sérieusement de revendre à moyen terme doit poser la question avant de signer, pas après.
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