C'est la principale différence avec le viager, et c'est souvent elle qui décide un vendeur hésitant.
La différence avec le viager
Le viager est un contrat aléatoire : l'aléa, c'est la durée de vie du vendeur, et il conditionne la validité même du contrat. La rente est versée jusqu'au décès, puis elle s'arrête. Un vendeur qui décède trois ans après la signature laisse à ses enfants un bien vendu pour une fraction de sa valeur.
La vente à terme ne comporte pas cet aléa. Le prix est déterminé, la durée aussi, et le décès du vendeur ne change ni l'un ni l'autre. La totalité du prix reviendra dans le patrimoine familial, quelle que soit la date du décès.
Ce que deviennent les mensualités
Au décès du vendeur, sa créance sur l'acquéreur — c'est-à-dire son droit à recevoir le solde — entre dans l'actif de la succession, au même titre qu'un compte bancaire ou qu'un bien.
Les héritiers, ou le légataire désigné, prennent la suite. L'acquéreur continue de payer, aux mêmes échéances, pour le même montant, jusqu'au terme initialement prévu. Il n'y a ni renégociation, ni interruption, ni révision du prix. Le seul changement porte sur le destinataire du virement.
Les sûretés inscrites au profit du vendeur suivent le même chemin : elles bénéficient désormais aux héritiers, qui conservent donc la même protection en cas d'impayé.
Le point à anticiper : les droits de succession
La créance figure à l'actif successoral pour sa valeur, et les droits de succession se calculent dessus. Ils sont dus dans les délais habituels, alors que les mensualités, elles, continueront de rentrer pendant des années.
Selon le lien de parenté et le montant en jeu, cet écart de calendrier peut peser. C'est un sujet à aborder avec le notaire au moment de la vente, pas au moment du décès : plusieurs aménagements existent, et ils se préparent en amont.
Et si c'est l'acquéreur qui décède ?
La situation est symétrique. La dette est transmise à ses héritiers, avec le bien. Ils peuvent poursuivre le paiement, ou revendre le bien pour solder ce qui reste dû. Le vendeur, lui, conserve ses garanties : si les échéances cessent d'être honorées, la clause résolutoire s'applique comme elle l'aurait fait du vivant de l'acquéreur.
C'est une question à poser au notaire au moment de la rédaction, notamment lorsque l'acquéreur est seul et sans héritier proche : plusieurs façons de sécuriser cette hypothèse existent, et elles s'écrivent dans l'acte.
Informations pédagogiques, ne constituant ni un conseil juridique ni un conseil fiscal. Le traitement fiscal dépend de votre situation personnelle et peut évoluer. Faites valider votre projet par un notaire.