C'est la peur numéro un des vendeurs, et elle est légitime : accepter d'être payé sur quinze ans par un particulier, sans banque pour garantir quoi que ce soit, suppose de savoir ce qui se passe si les versements s'arrêtent.
La réponse tient dans deux mécanismes inscrits dans l'acte notarié. Ils ne sont pas automatiques : ils doivent être demandés et rédigés.
Le privilège du vendeur
Une précision de vocabulaire d'abord, parce qu'elle revient dans les actes récents : depuis le 1er janvier 2022, la réforme du droit des sûretés a transformé le privilège du vendeur en hypothèque légale spéciale, prévue à l'article 2402 du Code civil. Les notaires continuent souvent d'employer l'ancien terme. Les deux désignent la même protection.
C'est une sûreté inscrite au service de la publicité foncière, sur le bien lui-même. Elle place le vendeur en rang prioritaire pour être payé sur le prix du bien, avant les autres créanciers de l'acquéreur.
Concrètement : si l'acquéreur s'endette par ailleurs, fait l'objet de saisies, ou si le bien est vendu aux enchères, le vendeur est servi en premier à hauteur de ce qui lui reste dû. L'inscription suit le bien, elle ne dépend pas de la solvabilité de la personne.
La clause résolutoire
Elle prévoit qu'en cas de non-paiement, la vente peut être résolue : elle est effacée, et le vendeur redevient propriétaire.
C'est une arme puissante, et c'est pourquoi sa rédaction fait l'objet d'une négociation serrée. Trois paramètres comptent.
- Le déclencheur : combien de mensualités impayées avant qu'elle puisse jouer ? Une seule est excessif, six est trop laxiste ; deux à trois est l'usage.
- La procédure : mise en demeure par acte d'huissier, délai pour régulariser, puis constatation. Le passage devant le juge reste possible, l'acquéreur pouvant contester ou demander des délais.
- Le sort des sommes déjà versées. Le point le plus discuté : l'acte prévoit souvent que le vendeur conserve le bouquet et une partie des mensualités à titre d'indemnité d'occupation. Un juge peut réduire une clause manifestement excessive.
Ce qu'il faut faire vérifier par le notaire
Que le privilège du vendeur est bien inscrit, et que la clause résolutoire précise le nombre d'échéances impayées déclenchant la procédure ainsi que le sort des sommes versées. Une clause floue est une clause inapplicable.
Les protections complémentaires
Elles ne remplacent pas les deux précédentes mais réduisent la probabilité d'en arriver là.
- Un bouquet significatif : un acquéreur qui a engagé 60 000 € abandonne difficilement.
- Un prélèvement automatique mensuel plutôt qu'un virement à l'initiative de l'acquéreur.
- Une caution solidaire d'un proche, si l'acquéreur est jeune ou aux revenus irréguliers.
- Une assurance décès-invalidité souscrite par l'acquéreur, qui couvre les causes les plus fréquentes de défaillance durable.
En pratique, que fait un vendeur au premier impayé ?
Il contacte l'acquéreur avant toute chose : la majorité des retards sont des accidents de trésorerie qui se règlent en un mois. S'ils se répètent, il saisit son notaire, qui déclenche la mise en demeure prévue à l'acte.
Une chose à ne pas faire : laisser courir. Trois années d'impayés tolérés affaiblissent la position du vendeur devant un juge et compliquent la mise en œuvre de la clause résolutoire.
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