C'est l'une des raisons pour lesquelles des investisseurs s'intéressent à la vente à terme libre, et l'un des points qui la distinguent nettement du viager occupé.
Dans une vente à terme libre, le transfert de propriété est immédiat et complet. L'acquéreur peut habiter le bien, le laisser vacant, ou le mettre en location. Aucune autorisation du vendeur n'est nécessaire, sauf clause contraire dans l'acte — clause qui existe parfois et qu'il faut donc lire.
Le montage, dans son principe
L'acquéreur verse une mensualité au vendeur et perçoit un loyer du locataire. La différence entre les deux détermine l'effort d'épargne réel.
Prenons un bien à 300 000 €, 60 000 € de bouquet, 240 000 € sur quinze ans, soit environ 1 333 € par mois. S'il se loue 1 100 €, l'effort mensuel net est d'environ 233 €, auquel s'ajoutent la taxe foncière, les charges non récupérables et l'entretien.
Ce que ce montage n'est pas
Une opération sans apport ni risque. Il faut financer le bouquet et les frais de notaire, assumer la vacance locative et les impayés, et continuer de payer le vendeur même si le locataire ne paie pas.
Ce qui distingue vraiment ce montage d'un achat à crédit
Sur le papier, l'opération ressemble à un investissement locatif financé par un prêt. Trois différences comptent.
- Aucun intérêt n'est versé : la totalité de ce qui est payé constitue le prix du bien.
- Aucune assurance emprunteur n'est imposée, ce qui ouvre l'opération à des profils que les banques écartent.
- En contrepartie, les mensualités ne sont pas déductibles des revenus fonciers comme peuvent l'être des intérêts d'emprunt. Le traitement fiscal de l'opération doit donc être examiné avec un conseil avant de s'engager.
Les points de vigilance
Deux risques sont propres à ce montage et méritent d'être pesés.
- Le décalage de trésorerie : la mensualité est due au vendeur quoi qu'il arrive, y compris pendant une vacance ou un impayé locatif. Une réserve de plusieurs mois de mensualités est indispensable.
- La revente contrainte : si l'acquéreur doit vendre, le solde restant dû au vendeur initial est prélevé en priorité sur le prix. Un marché baissier peut donc effacer la marge, voire exiger un apport complémentaire.
Et si la vente est occupée ?
La location est alors impossible tant que dure l'occupation : le vendeur conserve l'usage du bien. L'acquéreur d'une vente à terme occupée achète une valeur future, pas un revenu immédiat. Confondre les deux configurations conduit à des calculs de rendement faux.
Pour aller plus loin
Le guide complet, gratuitement
Tout ce qu'il faut savoir avant de signer une vente à terme, réuni dans un document à télécharger.
Recevoir le guideAutres questions sur ce sujet
Informations pédagogiques, ne constituant ni un conseil juridique ni un conseil fiscal. Faites valider votre projet par un notaire.